土地“断供”?另一场楼市灾难

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土地“断供”?另一场楼市灾难

dontstop 发布于 03/09/2008 11:42:48 ┆ 点击：424 ┆ 来源：珠三角地产网 ┊ 收藏

进入8月份以来，耳边经常充斥的是“断供”这个词，楼市的低迷造就的是一股股潮流，如断供潮，退房潮。08年以来，持续的价格战铸就了一次次房地产市场的闹剧。无论是自编自导的还是跟风追随的，最终仍然无法挽回楼市惨淡的局面。而就在置业者“断供潮”的延续中，主角不仅仅有业主，开发商也卷入“断供”这个大漩涡中了。

序、瘟疫传染——房贷断供诱发土地断供

置业者断供，至多是因为人们的一种不平衡心理。缘何不平衡？追其原委仍是价格惹得祸，房价一降再降，按照正常的心理，的确会觉得亏本了，只是买房本来就是一个风险投资，输赢又能奈何谁呢？
而对于土地断供，开发商缘何开启新一轮的断供潮呢？最主要的原因也只有一个了，楼市的低迷带来的是开发商资金链的短缺，谁是资金链的短缺的主角？很简单，是那些曾经风靡一时的“地王”获得者。在07年疯狂高价拿地的开发商们，此时却在政府的压力以及楼市的低迷中，陷入楼市迷局无法自拔，所以走投无路的开发商们只能忍痛割爱，抛弃曾经视为生命的土地。
于是新一轮的“断供潮”又卷土重来了。且来看看楼市中土地“断供潮”众生的表现吧！

一、割地求生——万科转让东莞地王股权
今年5月，房企“老大”万科为去年高价拿地的疯狂埋单。5月14日，万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50%股权转让。项目公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期拿下的“地王”东莞市南城水濂村地块。
万科此次出让的土地实际上正是公司去年高价拿下的东莞地王。由于今年广东特别东莞房价拦腰砍，天价地反而成了一种累赘。2007年4月28日，万科以14.12亿元的价格拍下东莞市南城水濂村25万平方米地块，折合楼面地价为3772.3元/平方米，创该市土地拍卖总价和楼面地价最高纪录。2007年5月，万科成立地块项目公司东莞市万科置地有限公司，用于开发万科翡丽山项目。
在万科拿地至今一年时间里，东莞房价却出现了大幅度下降。如果以目前的销售价格计算，万科当初拿地价格几乎没有利润可言。由于目前全国房价仍处在下行通道中，这些当年如获至宝的天价土地正演变成开发商们资金链上的吸血鬼。万科在全国各地土地储备量巨大，割地求生乃为一景。

二、梦破鸡肋——鸿荣源将挥泪告别羊城
鸿荣源，拟在2年内处置掉几块市值低于账面值的土地储备以及几个产权不够完整的在建项目，待彻底解决了拟注入资产的权属不完整和同业竞争问题。
去年，鸿荣源走出深圳，在佛山、惠州和广州分别拿下三块土地，其中佛山和广州土地为通过招牌挂取得，而惠州地块则是因为鸿荣源收购了该地一公司。去年9月11日，广州土地拍卖会上，鸿荣源和保利展开激烈角逐，最终以21亿元的成交价拿下了广州白云区金沙洲B3702A06地块。但直到今日，金沙洲地块地款尚未缴清也没有丝毫开发迹象，该地块是否是鸡肋呢？
原囤积大量土地预备借壳上市的鸿荣源在上市不成功之后，是否还能继续死撑到2年之后，那些未缴清地款的地块也许会成为鸿荣源一个抛弃的对象。

三、世事变迁——土地断供潮企业众生相
土地断供潮，犹如降价潮一样，从珠三角波及长三角。自2007年下半年以来，市场中看客居多。如果这种观望情绪长时间持续下去，开发商将无法通过销售回款，加上银行贷款、资本市场融资渠道的不畅，早已绷紧的资金链随时都有断裂的可能。再加上手中大量土地亟需循环开发，全国各地将出现无数个“顺驰”。
于07年3月30日，金地集团公司以4.02亿元通过投标方式获得深圳市宝安区龙华A817-0127土地项目，该地块总占地面积为22407.37平米。同日，该公司以4.59亿元通过投标方式获得深圳市宝安区龙华A818-0206土地项目，该地块总占地面积为30697.50平米。同年8月29日，金地集团通过挂牌方式以15.4亿元的价格获得杭州市杭政储出【2007】41号地块，该地块占地面积133450平方米。于9月11日通过挂牌方式以15.9亿元的价格获得广州市番禺区中心城区南区规划滨江大道（规划高速公路）北侧、规划大涌路东侧政府储备用地南区地块4-2地块。该地块占地面积243989平方米。在9月28日金地宣布，通过股权受让方式以2.04亿元的价格获取东莞市塘厦镇塘坑水库商住用地项目公司51%股权，取得该地块的开发经营主导权和51%的项目收益权……如此而已，就足够金地集团进退两难。
而去年天健地产高价取得编号为B105-100宗地的开发权，该地块位于福田保税区桂花路和槟榔道交汇处，土地用途为居住用地，土地面积5000平方米，总建筑面积≤16000平方米。拿地代价1.66亿元，按建筑面积16000平方米，楼面地价为1.0375万元/平方米；如果按可售面积10826平方米，则楼面地价高达1.533万元/平方米。那么，面对时下行情，天健还有利可图吗？
2008年6月，楼面地价高达1.65万元/平方米的“普陀地王”长风生态商务区4号东南地块遭遇退地。竞得者上海志成企业发展有限公司为此损失土地保证金超过3000万元。
今年3月，楼面地价高达9953元/平方米的福州“地王”遭退地，融信地产为此损失7000万元土地保证金。
南京江宁的天价“地王”也在今年7月遭政府收回，地产商“割肉”8000多万定金。
据统计，截至2007年底，仅南京市便解除了8幅地块的土地出让合同，对延期付款地块收取违约金1亿多元。那么，随着房价一路走低，土地断供潮或将传染全国。

四、拷问大地——都是土地惹得祸谁埋单
去年疯狂拿地扩张的企业，如今已经逐步进入到支付地价的高峰时期了。根据相关资料可以显示，要为去年疯狂地价买单的企业显然不是少数，面对巨额的地价支付，那些曾经叱诧风云的“地王”们也不得不断腕自救。即使他们想继续保持那些曾经拿下的土地，但是在市场低迷、银根收紧的双重压力下，开发商们怕也是有心无力。即使硬撑着不退地，必将大伤元气。
尽管可以出卖或者转让土地，但这样仅仅是权宜之计而已。对此开发商矛盾不已，因为随着市场的持续低迷，众“地王”房企除承受资金压力外，还得忍受地价缩水之痛。
由此我们可以看出，曾经风靡一时，呼风唤雨，不计后果大肆疯狂拿地的开发商们，此时却已经到了山穷水尽只能出卖曾经视为香饽饽的土地了。土地不知在何时悄然转化成了烫手的山芋，谁囤积的越多，谁就越危险。

五、一个主题——地产下一劫数土地断供
从去年到今年，土地拍卖依次经历了从“地荒”到“地王”再到如今的“地灾”，竞相流拍的土地，竞相转让的土地，这是否昭示着开发商的土地“断供潮”时代的来临。上至地产大佬，下至阿狗阿猫，都将被这次土地“断供潮”所感染。
土地的断供，是偶然也是一种必然。偶然是因为，刚好赶上了房子的“断供潮”这个趟儿；说是必然，是因为开发商务必为自己曾经制造的楼市泡沫付出惨重的代价。
在“断供潮”的威慑下，土地“断供潮”将是开发商左右为难的课题。“地王”时代已经离远去，在楼市“量价齐跌”的今天，谁又将成为下一个“断供潮”的主角？

六、可以预见——未来断档助威房价飙涨
土地的断供，意味着被出卖或者被转让的土地在短时间内没有主人，也就意味着在相当长的时间内，无法在原有的土地上施行既定的土地运行计划，而反应到土地所供应出的产品身上，则标志着产品在供应上务必出现断档奇货可居的异常现象。
当产品的断档沉淀到一定时期时，土地是否会转化出现新一轮的“地王”之争，届时是否又将掀起另一场非理性的价格飙升？
由此可见，土地断供或许预示着另一场楼市灾难的来临。在乌云笼罩的楼市下，新一轮的楼市灾难即将席卷而来！ [原始链接]

土地“断供”另一场楼市灾难

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